Modelo 115 2026: la retención del alquiler de local, quién lo presenta y cómo se rellena

El modelo 115 es la declaración trimestral con la que un autónomo o una empresa ingresa en Hacienda las retenciones que ha practicado al pagar el alquiler de un inmueble urbano destinado a su actividad: un local, una oficina, un despacho o una nave. El punto que casi todo el mundo confunde al principio es quién presenta este modelo. No lo presenta el propietario que cobra el alquiler, sino el inquilino que lo paga. Cuando alquilas un local para tu negocio, la ley te obliga a descontar el 19% de la renta y a ingresarlo tú mismo en la Agencia Tributaria cada trimestre. Ese 19% no es un gasto extra ni dinero que pierdas: es un adelanto del IRPF (si el casero es persona física) o del Impuesto de Sociedades (si es una empresa) que tú retienes en su nombre y él se descuenta después en su propia declaración. Entender bien cómo funciona evita el error más habitual, que es firmar un contrato de alquiler de local sin saber que uno pasa a ser retenedor ante Hacienda desde el primer recibo.

La situación se da constantemente: montas tu actividad, alquilas un local, y el primer mes te llega una factura del casero con un IVA y una retención que no sabías que tenías que gestionar. A partir de ahí eres responsable de calcular bien esa retención, de ingresarla en plazo y de resumirla a final de año. Este artículo aclara cada paso.

Qué es el modelo 115 y por qué existe

El modelo 115 sirve para declarar e ingresar las retenciones sobre los rendimientos procedentes del arrendamiento o subarrendamiento de inmuebles urbanos. Es un modelo de retenciones, igual que el modelo 111 lo es para las nóminas y las facturas de profesionales, solo que aquí lo retenido son alquileres. Si quieres entender la mecánica general de las retenciones en las facturas de autónomos, la idea de fondo es la misma en todos los casos.

La lógica es la misma que la de cualquier retención del sistema fiscal español: en lugar de esperar a que el arrendador pague su IRPF o su Impuesto de Sociedades a final de año, Hacienda cobra una parte por adelantado cada trimestre, y hace que sea el pagador quien la ingrese. Por eso el obligado a presentar el modelo 115 es el inquilino, no el propietario. Tú retienes un porcentaje de lo que pagas y se lo entregas directamente a la Agencia Tributaria; el casero recibe menos dinero del que factura, pero esa diferencia se la apunta como retención ya pagada en su declaración.

Quién está obligado a presentar el modelo 115

Está obligado cualquier arrendatario que sea empresario o profesional y que pague el alquiler de un inmueble urbano para su actividad económica. Eso incluye a autónomos, sociedades limitadas, sociedades anónimas, comunidades de bienes y también a las administraciones públicas. La forma jurídica del inquilino no cambia la obligación: si eres empresario o profesional y alquilas un local, una oficina o una nave para trabajar, tienes que retener y presentar el 115.

La clave está en el destino del inmueble. La obligación nace cuando alquilas un inmueble urbano para tu actividad, no cuando alquilas una vivienda para vivir tú. Por eso un particular que alquila su piso como vivienda habitual no presenta ningún modelo 115: no retiene nada. En cambio, un abogado que alquila un despacho, un comercio que alquila un local a pie de calle o una empresa que alquila una nave sí están obligados desde el primer recibo.

El tipo de retención: 19%

El tipo de retención aplicable al arrendamiento de inmuebles urbanos es el 19%. Ese porcentaje se aplica sobre la base de la retención, que es el importe del alquiler que pagas al arrendador, sin incluir el IVA, pero incluyendo los conceptos que te repercuta ligados al arrendamiento (por ejemplo, los gastos de comunidad si te los factura dentro del recibo del alquiler).

La forma más clara de verlo es con un recibo de ejemplo. Imagina que alquilas un local por 1.000 euros al mes:

• Base del alquiler: 1.000 euros
• IVA (21%): + 210 euros
• Retención del 19% sobre la base: - 190 euros
• Total que le pagas al casero: 1.020 euros

De ese recibo, tú le entregas 1.020 euros al arrendador y, por separado, ingresas los 190 euros de retención en Hacienda a través del modelo 115. El IVA (210 euros) es cosa aparte: se lo pagas al casero y él lo declara en su propio modelo de IVA. Fíjate en que el casero cobra 1.020 euros en lugar de 1.210 porque esos 190 euros de retención ya han llegado a Hacienda en su nombre, y él se los descontará en su declaración de IRPF o de Sociedades.

Los plazos del modelo 115 en 2026

El modelo 115 se presenta con carácter trimestral y siempre dentro de los veinte primeros días del mes siguiente al final de cada trimestre. Para el ejercicio 2026 los plazos son:

• Primer trimestre: del 1 al 20 de abril de 2026
• Segundo trimestre: del 1 al 20 de julio de 2026
• Tercer trimestre: del 1 al 20 de octubre de 2026
• Cuarto trimestre: del 1 al 20 de enero de 2027

Si domicilias el pago en cuenta, el plazo suele acortarse unos días respecto al día 20, así que conviene no dejarlo para el último momento. Presentar fuera de plazo un modelo con importe a ingresar conlleva un recargo por presentación extemporánea, aunque nadie te haya reclamado todavía.

El modelo 180: el resumen anual

El modelo 115 tiene su declaración informativa gemela: el modelo 180. Mientras que el 115 se presenta cada trimestre e ingresa las retenciones, el modelo 180 es el resumen anual de todas las retenciones practicadas durante el año por el arrendamiento de inmuebles. Se presenta una sola vez, en enero del año siguiente, y en él se detalla la identificación de cada arrendador, las rentas satisfechas y las retenciones aplicadas a lo largo del ejercicio.

Dicho de otro modo: el 115 es el que paga trimestralmente y el 180 es el que cuadra las cuentas del año e informa a Hacienda de a quién le has retenido y cuánto. Las cantidades que declares en los cuatro modelos 115 del año deben coincidir con lo que resumas en el modelo 180.

Cuándo NO hay que retener ni presentar el modelo 115

No en todos los alquileres nace la obligación de retener. La normativa recoge varios supuestos en los que el arrendatario no tiene que practicar retención y, por tanto, no presenta modelo 115 por ese alquiler. Los principales son:

• Cuando lo que pagas al mismo arrendador no supera los 900 euros anuales (IVA excluido). Es un umbral anual y por arrendador: si en todo el año no vas a pagarle más de esa cantidad, no hay que retener.
• El arrendamiento de viviendas por empresas para sus empleados. Es un supuesto específico y distinto del alquiler de local para la actividad.
• El arrendamiento financiero (leasing) de inmuebles, cuyos rendimientos no están sujetos a esta retención.
• Cuando el arrendador es una entidad totalmente exenta del Impuesto de Sociedades.
• Cuando el arrendador acredita que tributa por el arrendamiento en un epígrafe del IAE de actividad de alquiler de inmuebles y que, por ello, no le resulta cuota cero. En la práctica es el caso de grandes propietarios o inmobiliarias que se dedican profesionalmente a alquilar; deben entregarte una certificación para que puedas dejar de retenerles. Este es el supuesto más delicado y el que más conviene consultar con tu asesor antes de dejar de retener, porque la exoneración depende de que esa certificación sea correcta y esté en vigor.

Si tu caso encaja en alguno de estos supuestos, no retienes; si no encaja, retienes el 19% desde el primer recibo. Ante la duda, lo prudente es retener: si retienes de más por error, se puede corregir, pero si dejas de retener cuando debías, la responsabilidad ante Hacienda es tuya como pagador.

Cómo se rellena, en la práctica

El modelo 115 es de los más sencillos del calendario fiscal porque tiene muy pocas casillas. En esencia se indica el número de perceptores (los arrendadores a los que has pagado con retención en el trimestre), la base total de las retenciones (la suma de los alquileres sin IVA) y el importe total retenido (el 19% de esa base), que es lo que ingresas. Se presenta telemáticamente en la sede electrónica de la Agencia Tributaria.

Un detalle importante que a veces se olvida: para poder presentar el modelo 115 tienes que estar dado de alta como retenedor por arrendamiento en tu declaración censal. Eso se marca al darte de alta o al modificar tus datos con el modelo 036, indicando que vas a practicar retenciones sobre alquileres. Sin esa alta censal, el sistema no te dejará presentar el modelo con normalidad.

Errores habituales que conviene evitar

• Pensar que lo presenta el casero. El obligado es el inquilino que paga el alquiler del local, no el propietario que lo cobra.
• Olvidar el alta censal. Si firmas un contrato de alquiler de local, revisa que estás dado de alta como retenedor por arrendamientos antes de que llegue el primer trimestre.
• Confundir la base con el IVA. El 19% se calcula sobre el alquiler sin IVA. El IVA es un concepto aparte que va por su propio camino.
• No presentar un trimestre sin actividad de alquiler. Si en un trimestre no has pagado alquiler con retención, en general no procede ese modelo; pero si has estado obligado y simplemente se te ha pasado, presentarlo tarde genera recargo.
• Descuadrar el 180 con los 115. El resumen anual debe cuadrar con la suma de los cuatro trimestres. Cualquier diferencia es una señal de alarma para Hacienda.

En resumen

Si alquilas un local, una oficina o una nave para tu actividad, eres tú quien retiene el 19% de la renta y lo ingresa cada trimestre con el modelo 115, más el resumen anual con el modelo 180. Es una obligación más dentro de tu declaración trimestral de autónomo, junto al IVA y a los pagos a cuenta del IRPF. No es un impuesto nuevo ni un gasto añadido: es un adelanto del IRPF o del Impuesto de Sociedades del casero que tú gestionas en su nombre. Lo importante es darte de alta como retenedor con el modelo 036 antes del primer recibo, calcular bien la base (alquiler sin IVA), respetar los plazos del día 20 y saber que hay casos concretos en los que no toca retener. Como el 115 se cruza con el IVA, con el modelo 036 y con la situación fiscal del arrendador, es uno de esos trámites en los que una asesoría te ahorra recargos y sustos, sobre todo el primer año.

Preguntas frecuentes

¿Quién presenta el modelo 115, el inquilino o el casero?

Lo presenta el inquilino, es decir, el autónomo o la empresa que paga el alquiler del inmueble para su actividad. El propietario que cobra el alquiler no presenta el 115; a él le llega menos dinero porque esa retención ya se ha ingresado en su nombre, y la recupera descontándola en su propia declaración de IRPF o de Sociedades.

¿Cuánto se retiene en el modelo 115?

El tipo de retención por arrendamiento de inmuebles urbanos es el 19% sobre la base del alquiler, sin incluir el IVA. Sobre un alquiler de 1.000 euros, la retención es de 190 euros.

¿Hay que presentar el modelo 115 si alquilo una vivienda para vivir?

No. La retención del 115 solo se aplica al alquiler de inmuebles urbanos destinados a una actividad económica (local, oficina, nave). El alquiler de una vivienda como vivienda habitual no está sujeto a esta retención, por lo que el inquilino particular no presenta ningún modelo 115.

¿Qué diferencia hay entre el modelo 115 y el modelo 180?

El modelo 115 es trimestral e ingresa las retenciones practicadas cada tres meses. El modelo 180 es el resumen anual informativo que se presenta en enero y recopila todas las retenciones del año por arrendamiento, identificando a cada arrendador. La suma de los cuatro modelos 115 debe coincidir con lo declarado en el modelo 180.

¿Qué pasa si me olvido de presentar un trimestre?

Si estabas obligado a presentar el 115 con importe a ingresar y lo haces fuera de plazo, se aplica un recargo por presentación extemporánea, que aumenta cuanto más tiempo pasa. Si es Hacienda la que te lo reclama antes de que lo presentes, además del recargo puede haber sanción. Por eso conviene regularizarlo cuanto antes en cuanto te des cuenta.

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Este artículo tiene carácter meramente informativo y no sustituye el asesoramiento fiscal personalizado. La normativa tributaria cambia con frecuencia y cada situación tiene sus particularidades. Si vas a alquilar un local o ya lo has hecho, consulta con una asesoría para confirmar tus obligaciones concretas como retenedor. Si necesitas ayuda, en dameunaasesoria.com puedes encontrar asesorías fiscales que gestionan por ti las retenciones del alquiler y el resto de tus obligaciones trimestrales.